Kaucja w umowie najmu lokalu

fot. Pixabay
fot. Pixabay

Najskuteczniejszym i najczęściej stosowanym zabezpieczeniem roszczeń wynajmującego wobec najemcy, zarówno w przypadku najmu lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego, jest kaucja. Ta określona suma pieniężna stanowi niejako gwarancję prawidłowego wykonywania przez najemcę postanowień zawartej umowy.

Należy zaznaczyć, iż nie ma prawnego obowiązku złożenia kaucji przez najemcę, jednak w praktyce strony zazwyczaj korzystają z takiego rozwiązania. Ponadto obowiązujące przepisy prawa odnoszą się do kaucji za najem lokali mieszkalnych, w przypadku lokali użytkowych pozostawiając tę kwestię w całości do regulacji stronom stosunku najmu.

Ustalając wysokość kaucji, wynajmujący kieruje się zwykle wysokością miesięcznego czynszu najmu powiększonego o opłaty eksploatacyjne związane z używaniem lokalu. W przypadku lokali mieszkalnych, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy (najem okazjonalny to sześciokrotność miesięcznego czynszu). Kaucja jest płatna w terminie oraz w sposób ustalony przez strony najmu, np. przed zawarciem umowy, w dniu jej zawarcia, w gotówce, przelewem.

Kaucja zabezpiecza w szczególności pokrycie należności z tytułu najmu (opłaty czynszowe, za media) oraz roszczenia powstałe w skutek uszkodzenia lokalu lub jego wyposażenia przez najemcę. W przypadku najmu lokali użytkowych, z uwagi na brak regulacji prawnych, powinna ochraniać jak najszerszy krąg roszczeń, prawidłowe będzie zatem przyjęcie, iż służy zabezpieczeniu wszelkich roszczeń, zarówno pieniężnych, jak i niepieniężnych, związanych z umową.

Istotne dla wynajmującego oraz najemcy jest również określenie terminu zwrotu kaucji. Pomocna w tym względzie może być regulacja zawarta we wspomnianej już ustawie, zgodnie z którą kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego z tytułu umowy najmu. W przypadku lokali mieszkalnych kaucję należy zwaloryzować przez jej zwrotem. W odniesieniu do lokali użytkowych, jeżeli strony nie ustaliły inaczej, np. że kaucja złożona zostanie na czas trwania umowy na oddzielnym oprocentowanym rachunku bankowym, wynajmujący będzie miał obowiązek zwrócić kaucję jedynie w kwocie nominalnej.

Nadesłano przez: Anna Wojciechowska

Anna Wojciechowska – radca prawny od 2012 r. Prowadzi własną kancelarię prawną. Dane do kontaktu: anna_woj@o2.pl, tel. 698 206 686.




Komentarze